Grunty rolne cieszą się szczególnym zainteresowaniem wśród inwestorów, planujących budowę farmy fotowoltaicznej. Bardzo często takie działki są dzierżawione. Co jednak w sytuacji, gdy właściciel gruntu zdecyduje się na zbycie nieruchomości?
Sprzedaż gruntu w trakcie dzierżawy
Bardzo wiele wątpliwości budzi sytuacja, w której dzierżawiona nieruchomość gruntowa, staje się przedmiotem sprzedaży. Czy jest to w ogóle możliwe? Wszystko wskazuje na to, że tak. Przedsiębiorcy branży fotowoltaicznej często zastanawiają się, czy zawarta wcześniej umowa dzierżawy pozostaje dalej w mocy, pomimo sprzedaży gruntu, a tym samym zmiany właściciela.
Zgodnie z artykułem 694 Kodeksu cywilnego, w sytuacji zbycia przedmiotu dzierżawy, nabywca wstępuje w stosunek dzierżawy w miejsce zbywcy. Umowa dzierżawy może zostać jednak wypowiedziana, zgodnie z ustalonymi wcześniej terminami wypowiedzenia. Wyjątkiem od tego jest sytuacja, jeśli umowa dzierżawy została zawarta na czas określony, a rzecz została już wydana dzierżawcy.
Podsumowując, sprzedaż dzierżawionego gruntu, odbywa się na tej samej zasadzie, co w pozostałych przypadkach. Nie wymaga to więc dodatkowego aneksowania. Nowy nabywca staje się automatycznie wydzierżawiającym i nie ma konieczności sporządzania dodatkowych formalności.
Umowa dzierżawy a spadek – co mówią przepisy?
A jak sprawa wygląda w przypadku przekazania spadku w postaci dzierżawionego gruntu? Śmierć wydzierżawiającego podobnie, jak sprzedaż nieruchomości, nie jest powodem do wygaśnięcia umowy dzierżawy. W takiej sytuacji w prawa i obowiązki zmarłego wchodzą spadkobiercy. To, jak potoczą się dalsze losy, w głównej mierze uzależnione jest od zapisów, zawartych w umowie. Jeśli została ona podpisana na czas określony lub jeśli widnieje w niej zapis, gwarantujący trwanie umowy, pomimo śmierci pierwotnego właściciela, nowi nabywcy gruntu pod farmą fotowoltaiczną, nie powinni mieć powodów do zmartwień. W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że czynsz dzierżawny przysługuje właścicielowi nieruchomości, zatem warto sprawnie uregulować spadek.
Czy grunty rolne mogą być przekazane w darowiźnie, jeśli podlegają umowie dzierżawy?
Kolejną sytuacją, która budzi liczne wątpliwości, jest przekazanie dzierżawionego gruntu w darowiźnie. Czy w takim przypadku, przedsiębiorcy z branży fotowoltaiki powinni zacząć się obawiać? Niekoniecznie, choć przepisy dotyczące tej kwestii, bardzo często są interpretowane na wiele sposobów.
Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, przekazanie w darowiźnie gruntów będących w dzierżawie, jest działaniem w pełni dozwolonym. Wszystko odbywa się podobnie, jak w przypadku sprzedaży dzierżawionej działki. Problemy z interpretacją pojawiają się jednak przy innym zapisie, który mówi, że nabywca nieruchomości rolnej jest zobowiązany do prowadzenia gospodarstwa rolnego, które wchodzi w skład nieruchomości, przez co najmniej pięć lat od dnia podpisania umowy. W tym okresie nieruchomość nie może być zbyta, ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Wiele osób interpretuje ten zapis, jako ograniczenie w przenoszeniu własności, gdy są one przedmiotem dzierżawy. Jest to natomiast możliwe, w sytuacji, gdy grunty rolne przeznaczone są na inne cele, m.in. budowanie i eksploatowanie farmy fotowoltaicznej. Jest to jeden z wyjątków od wyżej wymienionej ustawy. Właściciele gruntów mogą więc bez przeszkód przekazać je w darowiźnie.
Wszystko wskazuje na to, że precyzyjnie sporządzona umowa dzierżawy, gwarantuje wydzierżawiającym bezpieczeństwo w przypadku sprzedaży, spadku oraz przekazania w darowiźnie dzierżawionej nieruchomości.
